LUCRO IMOBILIÁRIO
Como declarar o Lucro Imobiliário?
Quando há diferença no valor da compra e venda, ocorre o chamado ganho de capital e a incidência da alíquota de 15%.
COMO DECLARAR COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NO IMPOSTO DE RENDA?
Quando há diferença no valor da compra e venda e ocorre o chamado ganho de capital, você pode ter de pagar uma alíquota de 15%.
A declaração de imóveis costuma gerar bastante dúvida na hora de preencher os dados do Imposto de Renda. Se houve compra ou venda de um imóvel no ano anterior, não basta incluí-lo na ficha de “Bens e Direitos”. É preciso ainda acessar a plataforma do Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal. Quem vendeu e ganhou algum dinheiro com isso pode ter de pagar 15% em imposto sobre o valor da diferença.
Na plataforma, o vendedor vai precisar incluir dados sobre a operação financeira, como forma de pagamento e valor de custo. Também são exigidas informações técnicas do imóvel e quem foi comprador. É dessa forma que a Receita cruza dados para descobrir se há inconsistências.
Quando você vende um imóvel mais caro que o valor que foi comprado, o Fisco entende que houve ganho de capital. O contribuinte paga 15% de imposto sobre a diferença, chamada de lucro imobiliário. No entanto, se o bem for vendido por um preço inferior ao que for comprado, e houve prejuízo, nenhum imposto é devido.
Nem sempre a alíquota de 15% se aplica na venda de um imóvel. Há casos em que ela pode ser reduzida ou até isenta. Veja quais são:
1. COMPRA DE OUTRO IMÓVEL EM 180 DIAS. Desde 2005, o Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis fica isento se o proprietário comprar outro imóvel até seis meses depois dessa transação. Isso vale quando o novo imóvel é residencial*. Nâo é válido para terrenos sem construção.
Se você vende um imóvel para dar de entrada em outro ou comprar algo com valor equivalente, tem direito a essa isenção, já que o valor da venda será integralmente reinvestido.
Se você vende um imóvel de valor maior e adquire outro de valor menor, a diferença entre a venda e a nova compra deve ser declarada e ocorre a incidência do lucro imobiliário na diferença de valores.
Ex.: Vender um imóvel residencial no valor de R$ 1.000.000 e adquirir em 180 dias outro imóvel residencial* no valor de R$ 800.000, na diferença de R$ 200.000 aplica-se o lucro de 15%.
*Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar (art. 2º, § 9º).
Mas atenção:
- Este benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos.
- Benefício válido para transações acima de 400mil;
- Benefício aplicável para aquisição de imóvel residencial construído, não é valido para aquisição de terreno, área comercial ou industrial.
- Aplicável independente de possuir outros bens;
- Se você optar por esse benefício, você deve informar a isenção do item no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da declaração.
2. IMÓVEL ATÉ 400MIL EM CINCO ANOS DESDE QUE NÃO POSSUA OUTRO IMÓVEL. Se nos últimos cinco anos, não tiver vendido nenhum outro imóvel no valor de até R$ 400 mil, tributável ou não, terá isenção do pagamento de IR sobre ganho de capital. E que não possua outro imóvel escriturado em nome dos vendedores, se aplica apenas para quem possui e vende o ÚNICO imóvel.
“Isso vale para qualquer tipo de bem, seja de posse individual, em comunhão ou condomínio, nas zonas urbana ou rural. O limite de R$ 400 mil é para o imóvel em si, não levando em consideração a parte de cada coproprietário, cônjuge ou condômino, a menos que esteja em contrato”, explica Marcello Goldkorn, planejador financeiro e chefe de vendas e crédito da plataforma de imóveis EmCasa.
3. COMPRA ANTIGA. BENS ADQUIRIDOS ANTES DE 1969 dispensam qualquer pagamento de IR por ganho de capital. Entre os anos de 1970 e 1988, o imposto aumenta progressivamente até chegar a 5% no ano de 1988. O cálculo é simples: a cada ano, o Imposto de Renda aumenta em 0,25%.
COMPRA
“Todas as pessoas que compraram um apartamento ou casa em 2019 ou tinham o bem em 31 de dezembro de 2019 deverão declarar o imóvel no Imposto de Renda em 2020. A boa notícia é que não houve nenhuma alteração na declaração de compra com as novas regras do IR”, explica Goldkorn.
Se você comprou um imóvel, deverá incluí-lo na ficha “Bens e Direitos” da declaração de imposto de renda para pessoa física. Você deve selecionar o código do bem que vai declarar, por exemplo:
- 11 - apartamento
- 12 - casa
- 13- terreno
É preciso ainda informar se ele foi fruto de doação ou compra no campo “Discriminação”, onde também entram dados como CNPJ ou CPF do vendedor ou doador. Reformas, data e valor da obra também devem constar na declaração.
Você também deverá preencher dados como Inscrição Municipal (IPTU), o endereço, a área, a matrícula e em qual cartório o imóvel foi registrado. O carnê do IPTU traz essas informações. Caso não tenha o documento, é possível pedir uma segunda via para a prefeitura.
Mesmo que esse imóvel não esteja quitado, ele é considerado seu pelo Fisco. Quando há um financiamento, ele deverá ser informado, bem como os dados do credor (banco, construtora).
Programa de Apuração dos Ganhos de Capital:
https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/pagamentos-e-parcelamentos/pagamento-do-imposto-de-renda-de-pessoa-fisica/ganho-de-capital/programa-de-apuracao-de-ganhos-de-capital-moeda-nacional/2021/programa-de-apuracao-dos-ganhos-de-capital-gcap2021
Fonte: valorinveste.globo.com
